Tapu devrinde masrafın büyük kısmı tapu harcıdır ve iki tuzağı vardır: harç alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı alınır, matrah da her zaman el sıkışılan satış bedeli değildir. Aşağıdaki hesaplayıcı ikisini de açıkça gösterir.
Tapu harcı oranı: binde 20, taraf başına
Harç, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin I-20/a bendine göre alınır. Bent, harcın devir eden ve devir alan için ayrı ayrı hesaplanacağını söyler. Yani taşınmaz üzerindeki toplam harç yükü yüzde 4’dir: binde 20 alıcıdan, binde 20 satıcıdan.
Arama sonuçlarında hâlâ binde 15 oranına rastlarsınız. O oran konut ve işyeri devirlerinde uygulanan süreli indirimlere aitti; süreler 2017 ve 2018’de doldu. Bugün geçerli oran binde 20’dir. Oranı Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirme yetkisi bulunduğu için yüksek tutarlı bir devirde tapu müdürlüğünden teyit almak yerinde olur.
Harca esas matrah: beyan mı, emlak vergisi değeri mi?
Tarifedeki kritik ifade şudur: harç, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden alınır. İki değerden büyük olanı matrahtır.
Birçok hesaplayıcı yalnız satış bedelini orana çarpıp geçiyor. Emlak vergisi değeri beyandan yüksekse sonuç eksik çıkar ve kullanıcı tapuda beklediğinden fazla para öder. Bu araç iki değeri birlikte ister, hangisinin matrah olduğunu yazar.
Düşük beyanın bedeli
Örnek taşınmazın emlak vergisi değeri 2.400.000 ₺. Satış bedeli 1.800.000 ₺ olarak beyan edilse bile harç bu tutardan hesaplanmaz: matrah 2.400.000 ₺ kabul edilir ve toplam harç 96.000 ₺ olur. Beyan düşürmek harcı düşürmez; eksik kalan harç sonradan vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle istenir.
Örnek hesap: 3.000.000 ₺ satış bedeli
Emlak vergisi değeri 2.400.000 ₺ olan bir taşınmaz 3.000.000 ₺ bedelle devredilsin. Beyan, emlak vergisi değerinin üzerinde olduğu için matrah beyan edilen bedeldir.
| Harca esas matrah | 3.000.000 ₺ (beyan edilen bedel) |
|---|---|
| Oran | binde 20 (taraf başına) |
| Alıcının harcı | 60.000 ₺ |
| Satıcının harcı | 60.000 ₺ |
| Toplam harç | 120.000 ₺ |
| Tamamını alıcı öderse | 120.000 ₺ |
Sayfadaki bütün rakamlar hesaplayıcının kendi motoruyla üretildi; aracı aynı değerlerle çalıştırdığınızda birebir aynı sonucu alırsınız.
Satış bedeline göre tapu harcı tablosu
| Satış bedeli | Alıcı | Satıcı | Toplam harç |
|---|---|---|---|
| 500.000 ₺ | 10.000 ₺ | 10.000 ₺ | 20.000 ₺ |
| 1.000.000 ₺ | 20.000 ₺ | 20.000 ₺ | 40.000 ₺ |
| 2.000.000 ₺ | 40.000 ₺ | 40.000 ₺ | 80.000 ₺ |
| 3.000.000 ₺ | 60.000 ₺ | 60.000 ₺ | 120.000 ₺ |
| 5.000.000 ₺ | 100.000 ₺ | 100.000 ₺ | 200.000 ₺ |
| 10.000.000 ₺ | 200.000 ₺ | 200.000 ₺ | 400.000 ₺ |
Tablo, emlak vergisi değerinin beyan edilen bedelin altında kaldığı varsayımıyla hazırlandı. Emlak vergisi değeri daha yüksekse harç ona göre artar.
Hesaba girmeyen kalemler
Tapu masrafı harçtan ibaret değildir. Bu araç yalnız tarifenin I-20/a bendindeki devir harcını hesaplar; aşağıdaki kalemleri bilerek hesaba katmaz, çünkü tutarları merkezî ve doğrulanabilir bir kaynaktan okunamıyor ya da işlemden işleme değişiyor:
- Döner sermaye (tapu hizmet) ücreti: her yıl Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü belirler. Araç bunu sizden isteğe bağlı alır, boş bırakırsanız toplama eklemez ve uyarı basar. Uydurma bir rakam koymak sizi tapuda eksik parayla bırakırdı.
- İpotek harcı ve banka masrafları: kredili alımda ayrı hesaplanır.
- KDV: ilk satışlarda ve ticari işlemlerde ayrı bir rejime tabidir; KDV hesaplama aracını kullanın.
- Veraset ve intikal vergisi, emlak vergisi: farklı kanunların konusu.
Devir öncesi yapılacaklar
- Taşınmazın emlak vergisi değerini bağlı olduğu belediyeden öğrenin; harcın tabanı bu değerdir.
- Tapu kaydını ve üzerindeki takyidatları kontrol edin. Tapu sorgulama rehberi e-Devlet üzerinden nasıl bakılacağını anlatıyor; taşınmazın konum ve ada-parsel bilgisi için parsel sorgulama aracını kullanabilirsiniz.
- Harcı yukarıdaki araçla hesaplayıp randevudan önce yatırın; harç yatmamışsa tescil yapılmaz.
- Alıcı ve satıcı paylarının kim tarafından ödendiğini yazılı olarak netleştirin.
- Metrekare ve birim fiyat karşılaştırması yapacaksanız metrekare hesaplama, kredi taksiti için konut kredisi hesaplama araçları işinizi görür.
Diğer vergi ve harç araçlarının tamamı Vergi ve Maaş bölümünde, bütün hesaplayıcılar Hesaplama Araçları altında listeli.
Sık sorulan sorular
Tapu harcı ne kadar, yüzde kaç?
Tapu harcı, harca esas değer üzerinden binde 20 oranında hesaplanır ve alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı alınır. Yani taşınmaz üzerindeki toplam yük yüzde 4 olur. Oran 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin I-20/a bendinden gelir. İnternette sık rastlanan binde 15 oranı süreli indirimlere aitti; o indirimlerin süresi doldu.
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanun harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı istiyor; ikisi de kendi payından sorumludur. Uygulamada tamamının alıcı tarafından ödenmesi yaygındır, ancak bu taraflar arasındaki bir anlaşmadır ve kanuni yükümlülüğü değiştirmez. Harç eksik yatırılmışsa idare her iki tarafa da başvurabilir. Hesaplayıcıdaki onay kutusu bu sözleşme durumunu gösterir.
Harç satış bedeli üzerinden mi hesaplanır?
Harç, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır; ancak bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden az olamaz. İki değerden büyük olanı matrah kabul edilir. Emlak vergisi değerini taşınmazın bağlı olduğu belediyeden öğrenebilirsiniz.
Tapuda düşük bedel beyan edilirse ne olur?
Harç, beyan edilen tutardan değil emlak vergisi değerinden hesaplanır; eksik yatırılan harç sonradan istenir. Üstüne vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi eklenir. Örnek hesapta 1.800.000 ₺ beyan edilse dahi matrah 2.400.000 ₺ kabul edilir ve toplam harç 96.000 ₺ olarak çıkar.
Döner sermaye ücreti harca dahil mi?
Değil. Döner sermaye (tapu hizmet) bedeli harçtan ayrı bir kalemdir ve her yıl Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenir. Merkezî bir açık veri kaynağı bulunmadığı için bu sayfa tutar iddia etmez; güncel ücreti tapu müdürlüğünden öğrenip hesaplayıcıdaki ilgili alana girebilirsiniz, toplama eklenir.
Tapu harcı nereye, ne zaman ödenir?
Harç, tapu devri işleminden önce ödenir; randevu günü harç yatırılmamışsa tescil yapılmaz. Ödeme anlaşmalı bankalar ya da Gelir İdaresi’nin tahsilat kanalları üzerinden yapılır. Ödeme sonrası makbuz tapu müdürlüğüne ibraz edilir.
Kredili konut alımında harç değişir mi?
Harcın matrahı ve oranı değişmez; kredi kullanımı harcı etkilemez. Ancak kredili alımda ipotek tesisi ve bankanın masrafları ayrı kalemler olarak eklenir. Aylık taksiti konut kredisi hesaplama aracıyla ayrıca çıkarabilirsiniz.
Miras ya da bağış yoluyla geçen taşınmazda bu harç ödenir mi?
Hayır. Bu hesaplayıcı yalnız ivaz karşılığı (satış benzeri) devirleri kapsar. Miras ve bağış işlemleri veraset ve intikal vergisine, tarifenin başka bentlerine tabidir; bu araç o işlemleri hesaplamaz.
Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, mali ya da hukuki danışmanlık değildir. Harç oranları Cumhurbaşkanı kararıyla değişebilir; işlem öncesi tapu müdürlüğünden ve vergi dairesinden teyit alın.