Kira Artış Oranı Hesaplama — TÜFE 12 Aylık Ortalama Tavanı

Kira artış oranı hesaplama aracı, sözleşme yenileme ayınıza göre yasal kira artış tavanını ve yeni kiranızın üst sınırını hesaplar. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, bir önceki kira yılında TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Araç bu oranı TÜİK’in açıkladığı aylık TÜFE değişimlerinden hesaplar; mevcut kiranızı ve yenileme ayını girmeniz yeterlidir.

1. Araç nasıl kullanılır?

1. Mevcut kiranızı yazın. Sözleşmenizde yazan güncel aylık kira bedelini TL olarak girin; binlik ayraçlı yazım da kabul edilir.
2. Sözleşmenin yenilendiği ayı seçin. Kira sözleşmeniz hangi ay imzalandıysa yenileme de her yıl o ayda yapılır. Araç, seçtiğiniz yenileme ayı için kullanılması gereken doğru veri ayını kendisi bulur.
3. Hesapla düğmesine basın. Sonuçta yasal artış tavanı, artış tutarı ve yeni kiranızın üst sınırı birlikte gösterilir.
4. Tavan tablosuna bakın. Aracın altında son 12 yenileme ayının her biri için geçerli tavan oranı listelenir; komşu aylarla karşılaştırma yapmak için tabloyu kullanabilirsiniz.
5. Sonucu pazarlıkta kullanın. Çıkan değer ev sahibinin tek taraflı isteyebileceği üst sınırdır; taraflar her zaman daha düşük bir oranda anlaşabilir.

2. Kira artışı nasıl hesaplanır?

Kira artışında kullanılacak oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ayın “TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim” oranıdır. Bunun nedeni basittir: yenileme ayı geldiğinde o ayın enflasyon verisi henüz açıklanmamıştır; elde olan en güncel resmî veri bir önceki aya aittir. Örneğin Eylül 2026’da yenilenen bir sözleşme için Ağustos 2026 verisi kullanılır: %31,79. Ekim 2026 yenilemelerinde ise Eylül 2026 verisi geçerlidir: %31,49. Yeni kira şu formülle bulunur:

Yeni kira üst sınırı = Mevcut kira × (1 + tavan oran ÷ 100)

Buradaki kritik ayrıntı, kullanılan oranın aylık enflasyon ya da yıllık enflasyon olmamasıdır. Kira artışında esas alınan “12 aylık ortalamalara göre değişim”, son 12 ayın endeks ortalamasının önceki 12 ayın ortalamasına bölünmesiyle bulunur. Bu ortalama, tek bir ayın sıçramasını yumuşattığı için yıllık enflasyondan farklı bir değer verir; haberlerde duyduğunuz yıllık enflasyon rakamını kiraya uygularsanız yanlış sonuç bulursunuz. Maaş ya da başka bir ödemeye oran uygulamak isterseniz bunun için ayrı çalışan zam hesaplama aracı daha uygundur.

3. Adım adım örnek: Eylül 2026 yenilemesi

Aylık kirası 15.000 TL olan bir konutun sözleşmesi Eylül 2026’da yenileniyor olsun. Yenileme ayından bir önceki ay Ağustos 2026’dır ve o ayın 12 aylık ortalama değişimi %31,79 olarak açıklanmıştır. Yeni kira en fazla 15.000 × 1,3179 = 19.768,14 TL olabilir (araç, oranı yuvarlamadan tam değeriyle çarptığı için elde hesaplanan yaklaşık sonuçtan kuruş düzeyinde farklı çıkabilir). Ev sahibi bundan fazlasını tek taraflı isteyemez; taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir.

Karşılaştırma için: yenileme bir ay önce, Ağustos 2026’da olsaydı Temmuz 2026 verisi kullanılacaktı ve tavan %31,90 olacaktı. Görüldüğü gibi yenileme ayının bir ay kayması tavanı değiştirebilir; bu yüzden aracın altındaki 12 aylık tavan tablosu, hangi ayda hangi oranın geçerli olduğunu topluca gösterir. Henüz verisi açıklanmamış gelecek bir ay seçerseniz araç tahmin üretmez, “henüz açıklanmadı” uyarısı verir — çünkü açıklanmamış bir oranla yapılacak hesap bağlayıcı değildir.

4. Tavan oran hangi veriden geliyor?

TÜFE’yi Türkiye’de Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) hesaplar ve her ayın başında bir önceki ayın sonuçlarını bültenle duyurur; bültendeki “on iki aylık ortalamalara göre değişim” satırı kira artışında esas alınan orandır. Aynı veriler TCMB’nin enflasyon verileri sayfasında da yayımlanır.

Bu araçtaki oranlar, aylık TÜFE değişimlerinden endeks zinciri kurularak hesaplanır ve resmî değerle iki ondalık basamakta örtüşür; veri her sabah otomatik güncellenir, yeni bülten açıklandığında araç da aynı gün yenilenir. Kira dışında, paranızın enflasyon karşısındaki değer değişimini görmek isterseniz aynı veri setini kullanan enflasyon hesaplama aracına bakabilirsiniz.

Yenileme ayı	Veri ayı	Tavan oran
Ekim 2026	Eylül 2026	%31,49
Eylül 2026	Ağustos 2026	%31,79
Ağustos 2026	Temmuz 2026	%31,90
Temmuz 2026	Haziran 2026	%32,03
Haziran 2026	Mayıs 2026	%32,24
Mayıs 2026	Nisan 2026	%32,43
Nisan 2026	Mart 2026	%32,82
Mart 2026	Şubat 2026	%33,39
Şubat 2026	Ocak 2026	%33,98
Ocak 2026	Aralık 2025	%34,88
Aralık 2025	Kasım 2025	%35,91
Kasım 2025	Ekim 2025	%37,15

5. Yasal çerçeve: TBK 344 ve %25 tavanın sonu

Kira artışının sınırı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenir: yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılında TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Hüküm emredicidir; sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile tavanı aşan kısım geçersizdir ve kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Konut kiralarına pandemi sonrası dönemde getirilen geçici %25 artış tavanı ise 1 Temmuz 2024’te sona erdi. O tarihten bu yana hem konut hem çatılı işyeri kiralarında geçerli tek sınır yeniden TÜFE 12 aylık ortalama değişimidir. İnternette hâlâ %25 tavana göre hesap yapan sayfalara rastlayabilirsiniz; güncel dönem yenilemelerinde bu oranın bir geçerliliği yoktur.

6. İşyeri kiraları ve stopaj

Çatılı işyeri kiraları artış tavanı bakımından konutla aynı kurala tabidir; bu araçla işyeri kirası artışını da hesaplayabilirsiniz. İşyeri kiralarının farkı vergilendirmededir: kiracı işletme, gerçek kişi mülk sahibine ödediği kiradan %20 gelir vergisi stopajı keserek kalanını öder ve kesintiyi vergi dairesine yatırır. Brüt kiradan nete geçişi, yeni tavana göre artan kira üzerinden stopaj hesaplama aracıyla bulabilirsiniz. Mülk sahibi tarafında kira geliri beyanının nasıl vergilendirildiğini merak ediyorsanız gelir vergisi hesaplama aracındaki dilimler yol gösterir.

7. Kiracı ve ev sahibi için dikkat edilecekler

Artış kendiliğinden uygulanmaz. Tavan, ev sahibinin isteyebileceği üst sınırı belirler; yazılı bildirimle ya da karşılıklı anlaşmayla uygulanır. Kiracıysanız, istenen oranın doğru veri ayına ait olup olmadığını bu araçla bir dakikada doğrulayabilirsiniz. Geç ödenen kira farkları için taraflar gecikme faizi talep edebilir; birikmiş fark tutarları söz konusuysa gecikme zammı hesaplama aracı fikir verir. Yeni sözleşme yazılıyorsa bedele bağlı damga vergisi doğabilir.

Beş yılı dolan sözleşmelerde denge değişir: taraflardan biri kira tespit davası açabilir ve hâkim, TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kiraları birlikte değerlendirerek yeni kirayı tavandan bağımsız belirleyebilir. Dava yerine anlaşmalı çözüm aranıyorsa kira uyuşmazlıkları arabuluculuğa da götürülebilir; masraf tarafını arabuluculuk ücreti hesaplama aracıyla görebilirsiniz. Mülk sahibiyseniz yıllık maliyet planında emlak vergisini, alım satım aşamasındaysanız tapu harcını da hesaba katmayı unutmayın.

8. Sık sorulan sorular

Ev sahibi TÜFE’den fazla artış isteyebilir mi?

Hayır. TBK md. 344 emredici hükümdür: yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişimini geçemez. Sözleşmeye daha yüksek oran yazılmış olsa bile tavanı aşan kısım geçersizdir. Kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

%25 kira artış tavanı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarına getirilen geçici %25 tavan 1 Temmuz 2024’te sona erdi. O tarihten beri hem konut hem işyeri kiralarında geçerli tek sınır TÜFE 12 aylık ortalama değişimidir.

İşyeri kiralarında da aynı oran mı kullanılır?

Evet. Çatılı işyeri kiraları da TBK’nın aynı hükmüne tabidir; 12 aylık ortalama TÜFE tavanı konut ve işyeri için ortaktır. İşyerinde ayrıca kira ödemesinden %20 stopaj kesilir.

Beş yılı dolan sözleşmelerde durum değişir mi?

Beş yıldan uzun süren kiralarda taraflardan biri kira tespit davası açabilir; hâkim, TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kiraları birlikte değerlendirerek yeni kirayı belirler. Bu araç yalnızca yıllık yenilemelerdeki TÜFE tavanını hesaplar, tespit davası sonucunu öngörmez.

Kira sözleşmesinde damga vergisi ödenir mi?

Kira sözleşmesi belirli koşullarda damga vergisine tabidir; tutarı damga vergisi hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.