Konut kredisi hesaplama, almayı düşündüğünüz evin bedeli, peşinatınız, vade ve bankanızın faiz oranından yola çıkarak aylık taksitinizi ve toplam geri ödemenizi ay ay gösterir. Aşağıdaki araç hesabı sunucuda yapar; konut kredilerinde KKDF ve BSMV alınmadığı için vergi eklemez, ödeme planının tamamını satır satır çıkarır.
1. Konut kredisi hesaplama aracı
Konutun satış bedelini, peşinatınızı, vadeyi ve bankanızın ilan ettiği aylık akdi faiz oranını girin. Araç kredi tutarını, aylık taksiti, toplam geri ödemeyi, toplam faizi ve kredi/konut değeri oranını hesaplar.
İçindekiler
- 1. Konut kredisi hesaplama aracı
- 2. Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
- 3. Konut kredisinde KKDF ve BSMV neden yok?
- 4. Peşinat ve kredi/konut değeri oranı
- 5. Vade toplam maliyeti nasıl değiştirir?
- 6. Taksit dışında ödenen masraflar
- 7. Konut alırken müteahhidi sorgulayın
- 8. Sıkça sorulan sorular
2. Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Konut kredisi, Türkiye’de eşit taksitli (anüite) yöntemle ödenir: her ay ödediğiniz tutar sabittir, ancak bu tutarın içindeki faiz ve anapara payı her ay değişir. İlk aylarda taksitin büyük kısmı faize, son aylarda büyük kısmı anaparaya gider.
Kullanılan formül şudur:
Taksit = A × i × (1 + i)^n / [ (1 + i)^n − 1 ]
A = kredi tutarı (konut bedeli − peşinat)
i = aylık faiz oranı (ondalık; %2,49 ise 0,0249)
n = vade (ay)Örnek: 3.000.000 TL’lik bir konut, 900.000 TL peşinat, 120 ay vade ve aylık %2,49 faiz. Kredi tutarı 2.100.000 TL olur; aylık taksit 55.173,72 TL, toplam geri ödeme 6.620.846,40 TL ve toplam faiz 4.520.846,40 TL çıkar. Bu, konut kredisinde vadenin toplam maliyeti ne kadar büyüttüğünü net gösterir: 2,1 milyon TL kredi için 4,5 milyon TL faiz ödenir.
Faizin nasıl işlediğini ayrı ayrı görmek isterseniz faiz hesaplama aracımız basit ve bileşik faizi karşılaştırmalı verir. Konut dışındaki krediler için ise genel kredi hesaplama aracını kullanın; orada KKDF ve BSMV oranlarını da girebilirsiniz.
3. Konut kredisinde KKDF ve BSMV neden yok?
İhtiyaç ve taşıt kredilerinde faiz tutarı üzerinden Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) ve Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) alınır. Bu iki kalem, ilan edilen faiz oranının üzerine binerek aylık maliyeti belirgin biçimde yükseltir.
| Kredi türü | Aylık taksit | Toplam faiz | KKDF + BSMV | Toplam geri ödeme |
|---|---|---|---|---|
| Konut kredisi | 55.174 ₺ | 4.520.846 ₺ | 0 ₺ | 6.620.846 ₺ |
| İhtiyaç kredisi | 69.497 ₺ | 4.799.683 ₺ | 1.439.905 ₺ | 8.339.587 ₺ |
Aradaki 1.718.741 ₺ farkın tamamı vergiden gelir: akdi faiz iki kredide de aynı, konut finansmanında KKDF ve BSMV alınmadığı için toplam geri ödeme bu kadar aşağıda kalır.
Konut finansmanı kapsamındaki krediler bu iki yükten istisnadır. Pratik sonucu şudur: konut kredisinde bankanın ilan ettiği faiz oranı, doğrudan taksitinizi belirleyen orandır; üzerine vergi eklenmez. Bu yüzden buradaki araç vergi alanı sormaz ve oranları sıfır kabul eder. Aynı faiz oranıyla bir ihtiyaç kredisi çekseydiniz taksitiniz daha yüksek olurdu — farkı görmek için iki aracın sonucunu karşılaştırabilirsiniz.
Güncel kredi faizi ortalamaları ve bankacılık istatistikleri için TCMB (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) verilerine, bankaların ürün ve ücret uygulamaları için Türkiye Bankalar Birliği kaynaklarına bakabilirsiniz.
4. Peşinat ve kredi/konut değeri oranı
Kredi tutarınız, konutun satış bedelinden peşinatınızın düşülmesiyle bulunur. Bu ikisinin oranına kredi/değer oranı (LTV) denir:
| Peşinat oranı | Peşinat | Kredi tutarı | Kredi / değer oranı | Aylık taksit |
|---|---|---|---|---|
| %10 | 300.000 ₺ | 2.700.000 ₺ | %90 | 70.938 ₺ |
| %20 | 600.000 ₺ | 2.400.000 ₺ | %80 | 63.056 ₺ |
| %30 | 900.000 ₺ | 2.100.000 ₺ | %70 | 55.174 ₺ |
| %40 | 1.200.000 ₺ | 1.800.000 ₺ | %60 | 47.292 ₺ |
Kredi / değer oranı = (Kredi tutarı ÷ Konut bedeli) × 100
Örnek: 2.100.000 ÷ 3.000.000 × 100 = %70Bu oran bankaların kredi kararında baktığı temel ölçütlerden biridir ve mevzuatla üst sınıra bağlanmıştır; sınır konutun değerine ve niteliğine göre değişebildiği için başvuru öncesi bankanızdan güncel oranı teyit edin. Aracımız bu oranı sizin girdiğiniz rakamlardan hesaplayıp gösterir, böylece peşinatı artırmanın oranı nasıl düşürdüğünü anında görürsünüz. Oran ve yüzde hesaplarını başka senaryolarda da denemek için yüzde hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
5. Vade toplam maliyeti nasıl değiştirir?
Vade uzadıkça aylık taksit düşer ama toplam ödediğiniz faiz hızla artar. Aynı 2.100.000 TL kredi ve aylık %2,49 faizle:
| Vade | Aylık taksit | Toplam geri ödeme | Toplam faiz |
|---|---|---|---|
| 60 ay | 67.787,43 TL | 4.067.245,80 TL | 1.967.245,52 TL |
| 120 ay | 55.173,72 TL | 6.620.846,40 TL | 4.520.846,40 TL |
| 180 ay | 52.922,37 TL | 9.526.026,60 TL | 7.426.026,40 TL |
Tablodaki fark çarpıcıdır: vadeyi 60 aydan 180 aya çıkarmak aylık taksiti yaklaşık 14.900 TL düşürürken, toplam faiz yükünü 1,97 milyon TL’den 7,43 milyon TL’ye çıkarır. Bu yüzden ödeyebileceğiniz en kısa vadeyi seçmek, uzun vadede en büyük tasarrufu sağlar. Kendi rakamlarınızla farklı vadeleri yukarıdaki araçta deneyerek karşılaştırın.
6. Taksit dışında ödenen masraflar
Hesaplanan taksit yalnızca anapara ve faizi kapsar. Konut alımında bunların dışında ödenen başlıca kalemler şunlardır:
- Tapu harcı: Beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır, ancak matrah taşınmazın emlak vergisi değerinden az olamaz; alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Tutarı tapu harcı hesaplama aracıyla çıkarabilirsiniz.
- Ekspertiz (değerleme) ücreti: Bankanın konutun değerini tespit ettirmesi için alınır.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK): Konut kredisi kullanımında aranır.
- Kredi tahsis ücreti: Bankanın kredi tutarı üzerinden aldığı tek seferlik ücret.
Bu kalemler bankadan bankaya ve konutun değerine göre değiştiği için araç bunları taksite eklemez. Bütçenizi kurarken bu masrafları peşinatın üzerine ayrıca ekleyin. Konut fiyatlarının genel seyri için TÜİK konut satış ve fiyat istatistiklerine bakabilirsiniz.
7. Konut alırken müteahhidi sorgulayın
Kredi hesabı işin parasal tarafı; ikinci taraf ise evi kimden aldığınızdır. Projeden veya yeni yapılmış bir konuttan alım yapıyorsanız, inşaatı üstlenen firmanın gerçekten faal olup olmadığını ve büyüklüğünü kontrol etmek küçük ama değerli bir adımdır.
SGK işyeri sorgulama rehberimizle firmanın SGK kaydını, sektörünü ve tehlike sınıfını arayabilir; firma çalışan sayısı sorgulama rehberimizle firmanın kaç kişi istihdam ettiğini öğrenebilirsiniz. İnşaat, mevzuatta çok tehlikeli sınıfta yer alan sektörler arasındadır; bu sınıftaki firmalar için iş güvenliği yükümlülükleri de daha ağırdır.
Diğer hesaplama ve sorgulama araçlarımızın tamamına ana sayfamızdan ulaşabilir, konuyla ilgili rehberleri blog bölümümüzde bulabilirsiniz.
8. Sıkça sorulan sorular
Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Eşit taksitli (anüite) formülüyle: Taksit = A × i × (1+i)^n / [(1+i)^n − 1]. Burada A kredi tutarı, i aylık faiz oranı, n ise ay cinsinden vadedir. Konut kredisinde faize KKDF ve BSMV eklenmediği için bankanın ilan ettiği oran doğrudan bu formülde kullanılır. Yukarıdaki araç bu hesabı yapar ve ödeme planını ay ay çıkarır.
Konut kredisinde KKDF ve BSMV ödenir mi?
Hayır. Konut finansmanı kapsamındaki krediler KKDF ve BSMV’den istisnadır. İhtiyaç ve taşıt kredilerinde ise faiz tutarı üzerinden bu iki kalem alınır ve aylık maliyeti yükseltir. Aynı faiz oranıyla konut kredisinin taksiti, ihtiyaç kredisinin taksitinden bu nedenle daha düşük çıkar.
Peşinatı artırmak taksiti ne kadar düşürür?
Peşinat doğrudan kredi tutarını düşürdüğü için taksit de aynı oranda düşer. 3.000.000 TL’lik konutta peşinatı 900.000 TL’den 1.200.000 TL’ye çıkarmak kredi tutarını 2.100.000 TL’den 1.800.000 TL’ye indirir; aynı vade ve faizle taksit 55.173,72 TL’den 47.291,76 TL’ye, yani %14,3 azalır. Kendi rakamlarınızla denemek için aracın peşinat alanını değiştirip yeniden hesaplayın.
Uzun vade mi kısa vade mi avantajlı?
Uzun vade aylık taksiti düşürür ama toplam faizi çok artırır. Yazıdaki tabloda görüldüğü gibi aynı kredide vadeyi 60 aydan 180 aya çıkarmak toplam faizi 1,97 milyon TL’den 7,43 milyon TL’ye yükseltiyor. Bütçenizin kaldırabildiği en kısa vade, toplam maliyet açısından en avantajlısıdır.
Not: Bu sayfadaki hesaplama, girdiğiniz faiz oranı ve vadeye göre matematiksel sonuç üretir; bankaların uyguladığı ücret ve sigorta kalemlerini içermez. Kesin ödeme planı için bankanızın vereceği sözleşme örneğini esas alın.
Bir yanıt yazın